一河之隔，相生相伴的深港两地房价，在几乎同步涨跌十年后迎来了最明显的一次“分道扬镳”。而正是去年，深圳GDP已和香港趋平，今年将大概率超过香港。经济上的角色变化，对于一直存在巨大差距的两地房价而言是否意味着一次反转？更令人关心的是，历史走势和深圳相似的香港房价的持续走跌，会否影响深圳，令昂首上涨的深圳房价掉头向下呢？现象：两地房价十年涨跌同步不同因“深港楼价走势的相关性系数为96.20%，双方存有高度正相关关系。”美联物业全国研究中心经理何倩茹说。美联物业业务横跨深圳和香港的地产中介，获得的数据清晰地显示了这种趋势：在近十年的房价走势曲线图中，除了最近几个月，一直以来两地几乎同步逐步上扬，都一起走到了各自的历史新高位。按照美联物业的统计，年香港房屋均价在3万元/平方米左右，而现在的房屋均价则超过9万元/平方米，房价上涨3倍多。何倩茹说，深圳房价走势受到*策环境、区域规划、供求关系、购买力、市场信心等多方面因素的影响。经济规划倾斜、区位优势利好、富裕阶层多使得资金在趋利性下陆续流入深圳；同时，深圳土地资源紧缺供应少，在需求上却拥有内地最大的移民人口基数，常住人口的自有住房比例仅在三成左右，这使得住房需求居高不下。这种紧张的供求关系加上货币宽松，很容易导致房价上涨。而香港土地利用率低，人口密集，在资源的紧缺问题上和深圳有相似的难处，但其自有住房比例则高过深圳。何倩茹认为，经济体制、*策环境的不同使得香港市场的资金和不动产流动性均较为宽松，海外、本地和内地投资者多看好该地楼市，国际金融市场的动向对香港市场的影响更为明显，因此其价格波动幅度相对深圳更高。变化：从港人带旺深圳房到内地客成风向标香港人一度是深圳房价的支撑者。十年前，当深圳房价普遍处于五六千元区间时，罗湖新推出的高档公寓被香港人以七八千元的均价买走。港客曾被认为是购买力和优质客户的象征，在他们的支撑下，罗湖房价先于南山、福田上涨。在深圳罗湖人民南路，居住于此会感觉这里港味尤其浓厚。很多居民说一口港式粤语，街边随处可见港式茶餐厅，都在显示这里聚居着香港人。而在皇岗、水围，同样有很多这样的港人聚集区。美联物业在深圳家中介地铺的统计数据显示，在深圳置业的港人比例占到其成交总物业的5%-10%，并随两地*策环境和深港楼价走势，这一比例小幅波动。年，香港楼市稳中走跌，深圳房价大幅上扬，吸引了更多的香港人来深圳买房。在深工作多年的香港人、美联物业深圳公司董事总经理江少杰对港人在深圳的置业趋势十分了解。他介绍，过去港人来深圳置业偏爱口岸区域，而随着深圳地铁布局深入，深港联系趋于紧密，港人偏爱的区域已从传统的皇岗、罗湖口岸，扩大至新兴的前海、蛇口，至龙华等关口，甚至深入到观澜、坪山等洼地区域。年末，深圳龙华某项目开盘，现场港人涌动，感叹楼价“好平”。位于前海、蛇口的部分楼盘，港人的置业比例则为约一成左右，而在观澜、坪山等区域的部分楼盘，港人置业比例最高有达到三成。不过，近两年港人来深置业对深圳楼市的影响日渐式微，以深圳人为代表的内地客去香港置业却在无形中给香港楼市以示范作用。何倩茹也认为：“限购*策还在深实施，港人置业的比例相对很固定，其在深置业占比较低，不足以从根本上影响到深圳的成交走势。”GDP：“长期来看两地房价将趋平”而对于深港楼市的未来，多位专家都觉得两地房价长远看有趋同的趋势，但短期香港的房价水平仍将明显领先深圳。“香港房价领先深圳的地位在短期内是不可能改变的，深港之间楼价仍存在较大差距。”何倩茹认为，虽然一些深圳的豪宅项目可以和香港的普通住宅比肩，但同样级别的项目是根本没有可比性的。不过，随着深港两地合作升级，两地之间的楼价或将缓慢趋于平衡。被认为是房价的重要支撑因素的经济指标GDP，两地的地位已发生变化。深圳的GDP增速已多年超过香港，今年GDP总量超过香港，也是大概率事件。但在居民收入指标上，深圳仍大幅落后于香港。而同时，在面对同样紧缺的土地资源时，深圳更受资本看好的同时，也比香港多了很多*策调控的影响。此外两地的人口流动也会影响楼价。“如果深圳限购放开，港人和外地人大量涌入来深圳购房，也会推高深圳楼价”，何倩茹表示。
来源丨南方日报
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